1. 전세계약을 해야 한다면?
최근 전세사기 피해로 인해 고통을 받고 계신분들이 상당히 많습니다. 피해금액 또한 상상을 초월합니다.
사기피해를 당하면 피해자 및 피해자의 가족과 주변인들에게까지 큰 피해를 주는 것이 현실입니다.
그렇다면 전세계약시 무엇을 조심해야 하는지 자세히 알아보겠습니다.
2. 전세계약 체결 전 유의사항
1) 무허가·불법 건축물 여부 확인
전세계약시 무허가 건축물이나 불법 건축물은 전입신고가 되질 않아 「주택임대차보호법」의 적용을 받기 어려울 수 있습니다.
그러므로 가까운 주민센터나 민원24 홈페이지에 들어가서 계약대상물건의 건축물관리대장을 반드시 확인하셔야 합니다.
만약 건축물관리대장상 미등기건축물로 되어 있는 경우에는 크게 문제 되지 않습니다.
건축물관리대장과 등기부등본이 상이할 경우 건축물관리대장을 기준으로하여 적용하기 때문에 미등기 건축물은 계약을 하셔도 무방합니다.
그러나 전세권 등기를 하셔야 하는 경우에는 반드시 집주인으로부터 건물등기를 요청하셔야 합니다.
2) 적정 시세 확인
주택의 매매가가 하락하여 전세가보다 낮아질 경우가 발생할 수 있으므로 계약 시 적정 시세를 확인하셔야 합니다.
또한 집주인의 과실로 거주주택이 경매가 진행될 경우 보증금은 전액 반환이 어려울 수 있습니다.
(엄청 중요함)경매시 보증금은 우선변제금과 소액임차인의 최우선변제금이 있으며 이것은 다음 포스팅에서 다뤄보도록 하겠습니다.
3) 선순위 권리관계확인
전세계약 시 나의 전세금보다 우선하여 배당받을 수 있는 선순위권리자가 있는지 확인이 필요합니다.
보통 집주인들은 은행에 대출을 받는 경우가 많습니다.
나보다 우선한 근저당권자가 있는지 확인이 필요하며 혹시 경매가 낮게 낙찰될 경우 나의 경매 배당금은 전세계약금보다 작을 수 있습니다.
그러므로 선순위 근저당권자가 있는 경우 주변 시세를 확인하여 선순위권자들(은행, 선순위임차인 등)이 배당받고도 나의 전세보증금을 전액 지킬 수 있는 지를 판단하셔야 합니다.
<예시>
- 계약시 주택시세 : 2억원
- 전세보증금 : 5천만원
- 낙찰금액 : 1억원
| 배당순위 | 금액(단위:천원) | |
| 0 | 경매비용 등 | 2,000 |
| 1 | 당해세(재산세) | 2,000 |
| 2 | 나 : 소액임차인 최우선변제금 | 20,000 |
| 3 | 선순위 근저당권자(채권최고액:80,000천원) | 76,000 |
| 4 | 나 | 0 |
위의 경우를 보면 보증금을 전액 회수하기 어려울 수 있습니다.
4) 임대인의 세금 체납여부 확인
임대인이 미납한 세금(당해세)이 있을 경우 상기 예시처럼 나의 전세보증금보다 우선하기 때문에 전액 반환이 어려운 경우가 발생됩니다.
때문에 임대인의 체납여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.
‘23년 4월부터 계약체결 후에는 임대인의 동의가 없이도 미납국세 열람이 가능하다고 하니 참고하시기 바랍니다.
2. 전세계약 체결 시 유의사항
1) 임대인(대리인)신분 확인
계약체결시 반드시 임대인 본인과의 거래를 원칙으로 하시기 바랍니다.
또한 임대인 신분증 확인을 철저히 하시기 바랍니다.
간혹 불법을 저지르려고 하는 사람들은 신분증까지 위조를 하는 경우가 있으니 신분증과 실제 모습이 같은지 확인하시고 등기부상 임대인이 맞는지 반드시 확인하시기 바랍니다.
보증금을 입금할때도 반드시 본인계좌 여부를 확인하시기 바랍니다.
2) 공인중개사 정상 영업 여부 확인
미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결하였는데 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없기 때문에 반드시 서류를 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다.
국가공간정보포털에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인 가능하며, 중개대상물 확인, 설명서, 손해배상책임 보험 가입 증서 등도 반드시 확인하시기 바랍니다.
3) 주택임대차표준계약서 사용
주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부 및 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있으므로
추후 계약관련 분쟁을 방지하기 위해서라도 반드시 표준계약서로 작성하시기 바랍니다.
참고로 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하여 작성하시기 바랍니다.
3. 전세계약 체결 후 유의사항
1) 주택임대차 신고
주택임대차 신고는 「부동산거래신고법」 제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고하도록 하고 있습니다.
임대차 신고를 하시면 확정일자가 자동으로 부여되므로 반드시 하시기 바랍니다.
확정일자는 추후 경매배당절차에서 배당순서가 결정되므로 대단히 중요합니다.
주민센터 방문하셔서 신고하시거나 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고가 가능합니다.
4. 잔금 지급 시 유의사항
1) 권리관계 변동확인
전세계약을 체결 하셨다면 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인하시기 바랍니다.
또한 이사갈 집이 비어있는지, 세입자가 전출 할 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금도 지급하시기 바랍니다.
등기부등본을 보는 방법은 추후 포스팅 하도록 하겠습니다.
5. 이사 후 유의사항
1) 전입신고
잔금을 치르고 이사를 마무리 하게되면 「주민등록법」 제11조에 따라 전입 후 14일 이내에 가까운 주민센터를 방문하시거나 정부24홈페이지에서 온라인 신고 하시기 바랍니다.
2) 전세보증금 반환보증 가입
전세보증금 반환 관련 사고 발생시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지는 제도가 있으므로 주택도시보증공사나 한국주택금융공사, SGI서울보증 기관에 문의하셔서 가입하시기 바랍니다.
소액의 보증료로 전세보증금을 지킬수 있는 하나의 방법이니 손해볼일 없겠죠?
3) 등기부등본 주기적으로 확인
본인이 잘 체크하고 나의 보증금을 지키는데 문제가 없다고 하더라도 내가 살고 있는 주택이 경매가 진행중이다 라고 한다면 누구나가 걱정을 하실 것입니다.
그러므로 생각날 때 한번씩 내가 살고 있는 주택의 등기부등본을 확인하실 필요가 있습니다.
6. 결론
우리 삶에 있어 의식주는 가장 기본이 되는 조건입니다. 그중에서도 집은 많은 자금을 필요로 하는 것이기도 합니다.
여행을 다녀오면 내집이 제일 편하다라는 생각이 많이 들곤 합니다.
여러분도 전세계약 시 유의사항을 잘 체크하셔서 안전하고 편안함을 줄 수 있는 마음에 쏙 드는 집 구하시길 바랍니다.