감정평가란?
내가 가지고 있는 부동산의 가치는 얼마나 될까요?
1억? 10억? 100억?
그렇다면 이러한 금액은 어떻게 형성되었을까요?
부동산은 감정평가의 개념을 이해하는 것이 너무나도 중요합니다.
감정평가는 본질적으로 자격을 갖춘 ‘감정평가사’라고 하는 전문평가사가 부동산 가치를 평가하는 것을 말합니다.
이러한 평가 과정은 부동산의 시장 가치를 결정하는 데 중요한 역할을 담당합니다.
매년 실시하는 부동산공시지가, 표준지공시지가 결정 및 주택시장가격, KB아파트시세조회 등 사회 전반에 걸쳐 포괄적으로 이용되는 감정평가 과정의 복잡한 세부 사항, 그 중요성, 부동산 산업에 미치는 영향을 자세히 알아보도록 하겠습니다.
1. 감정평가의 본질
감정평가는 단순한 평가 활동이 아닙니다.
부동산 가치에 기여하는 다양한 요소에 대한 구체적이고 세밀한 분석을 포함하는 잘 조정된 프로세스입니다.
면허를 취득한 전문가인 감정감정평가사는 다양한 기준에 따라 부동산을 평가합니다.
이러한 기준에는 부동산의 크기, 위치, 상태, 해당 지역의 비교 가능한 매매사례 및 부동산 시장가격의 과거 및 현재, 그리고 미래의 가치가 포함될 수 있습니다.
2. 감정평가사의 역할
감정평가사는 부동산 세계에서 없어서는 안 될 전문가집단입니다.
이들의 전문 지식은 부동산의 매도자, 매수자 및 대출 기관 간의 격차를 해소합니다.
부동산이 시장에 나오면 평가사가 해당 부동산의 현재가치를 평가하여 이를 필요로 하는 개인 또는 기관에 공정하고 전문적인 평가를 제공합니다.
이러한 감정평가는 협상을 위한 현실적인 기준을 설정하므로 매도자와 매수자 모두에게 필수적입니다.
더욱이, 대출기관은 실제 시장 가치보다 더 많은 금액으로 부동산에 자금을 조달하지 않도록 하기 위해, 자체감정평가에 대한 부실을 방지하기 위해 감정평가사들의 전문적인 평가에 크게 의존하기도 합니다.
3. 감정평가 프로세스 공개
감정평가 과정은 부동산의 다양한 속성에 대한 심층 분석을 포함하는 다면적인 과정에 있습니다.
평가자가 수행하는 단계에 대한 개요는 아래와 같습니다.
1) 감정평가를 위한 데이터 수집
절차는 현장 점검으로 시작됩니다. 감정평가사는 부동산의 크기, 모양, 상태 등 부동산의 물리적 특성을 조사합니다. 그리고 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도 등 해당 부동산에 대한 각종 데이터를 수집하여 토지규제 및 제한사항, 법률검토를 합니다.
또한 건물평가의 경우 최근 개조, 리모델링 및 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 고유한 기능에 대한 데이터를 수집합니다.
2) 비교 분석
감정평가사는 부동산의 가치를 평가하기 위해 비교 분석 접근법을 사용합니다. 이는 크기, 상태 및 위치가 비슷한 동일한 지역의 최근 판매된 부동산을 식별합니다.
이러한 “구성요소”는 현재 시장에서 해당 부동산의 가치를 결정하는 기준 역할을 합니다.
3) 시장 분석
시장 분석은 부동산 시장에 대한 철저한 이해가 필요합니다.
감정평가사는 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 추세, 수요 및 공급, 경제적 요인을 고려하여 더 넓은 시장 환경 내에서 부동산 가치에 대한 맥락을 제공합니다.
4) 평가결과 보고
수집된 데이터를 기반으로 감정평가사는 부동산의 현재가치를 가격으로 책정한 후 내부검토를 거쳐 평가 근거에 대한 정보를 포함하는 자세한 보고서에 문서화하여 고객에게 전달합니다.
4. 정확한 평가의 중요성
정확한 감정평가는 건강한 부동산 시장의 초석입니다.
이는 부동산 가격이 올바르게 책정되어 과대평가 또는 과소평가를 방지합니다.
정확한 평가가 중요한 이유는 다음과 같습니다.
1) 정보에 입각한 의사 결정
매도자와 매수자는 정보에 입각한 결정을 내리기 위해 감정평가에 의존합니다.
매수자는 초과 지불을 하지 않기를 원하는 반면, 매도자는 자신의 자산에 대해 공정한 보상을 받기를 원합니다.
여기에서 감정평가사는 협상에 필요한 데이터를 제공합니다.
2) 대출 기관의 신뢰
대출 기관은 자금을 조달하는 부동산이 평가 가치와 일치하는지에 대해 우선적으로 확인을 합니다.
이러한 점은 안정적인 대출 환경을 유지하고 시장 거품을 방지하는데 필수적이며 은행의 자산건전성을 유지하는데도 필수적입니다.
3) 시장 안정성
정확한 감정평가는 부동산이 부풀려진 가격으로 팔리는 것을 방지해 시장 안정에 기여합니다.
이러한 안정성은 지속 가능한 부동산 생태계에 매우 중요합니다. 그러나 간혹 고가감정에 따른 피해를 보는 경우도 있습니다.
물론 매도자 입장에서는 비싸게 팔면 이득이겠지만 매수자 측에서는 큰 손해를 보게 됩니다.
대부분의 우리는 남들보다 비싸게 산 것에 대해 거부감이 있습니다.
은행도 고가감정에 의한 부실대출로 자산건전성 악화 및 손실을 보는 경우도 많이 발생하고 있으며 이는 부동산 시장의 안정에 불안요소로 작용합니다.
5. 감정평가 과정의 과제
이처럼 감정평가가 중요하지만 그 과정에 어려움이 발생하기도 합니다.
따라서 급변하는 시장 상황, 고유한 부동산 특징, 제한된 비교 데이터와 같은 요소를 통해 정확한 가치 평가 가 어느때보다도 필요한 시점입니다.
6. 감정평가의 미래
기술이 발전함에 따라 평가 방식도 변화하고 있습니다.
인공지능 AI계발로 부동산의 현재 가치 및 미래 전망을 예측하여 보다 정확한 데이터로 부동산을 평가하고 있습니다.
그러나 이러한 모델에는 실시간으로 부동산의 가치를 평가하는데는 한계가 있으며,
감정평가자의 전문 지식은 AI가 검증 불가능한 미묘한 가치 평가에 여전히 필수 불가결합니다.
7. 결론
부동산 분야에서 감정평가는 가치평가의 초석입니다.
세심한 분석과 신중한 고려를 통해 감정평가사는 매도자, 매수자 및 대출 기관 모두에게 영향을 미치는 중요한 서비스를 제공합니다.
정확한 감정평가는 끊임없이 변화하는 부동산 거래 환경에서 공정성, 투명성 및 안정성을 보장합니다.
따라서 다음에 부동산 투자 사업을 시작할 때 배후에 있는 이름 없는 영웅, 즉 감정평가사를 기억해주세요.